Najčastejšie otázky pri riešení prvého bývania

V akom veku sa mi oplatí vziať prvú hypotéku?
Prvá hypotéka je vo väčšine prípadov spojená s vekom okolo 30-tky a vlastným bývaním. Ideálny vek na prvú hypotéku neexistuje, no ideálny žiadateľ o hypotéku by mal mať žiadosť o hypotéku detailne premyslenú, mal by mať dostatočnú rezervu, stabilný príjem a kvalitne zabezpečené riziká.
Navyše v každom regióne a aj v rámci jeho lokalít to je iné. Závisí to od cien nehnuteľností, dostupnosti nájomného bývania, výšky nájmov, čistého príjmu, úrokových sadzieb hypoték, ale aj od lokálnych alebo individuálnych zvyklostí zakladania rodín, ktoré môžu tlačiť človeka do vlastného bývania.
Zadlžujú sa tí, ktorí nemajú dostatok vlastných zdrojov na kúpu, či výstavbu vlastnej nehnuteľnosti.

Takže priemerný vek žiadateľa o prvú hypotéku sa časom nemení?
Práve naopak, mení, zvyšuje sa, t.j. posúva sa smerom hore. V minulosti bolo nadobudnutie vlastného bývania dostupnejšie najmä kvôli veľmi nízkym úrokovým sadzbám hypoték. Nebolo nič výnimočné na tom, že sa mladý človek tesne po nástupe do zamestnania dostal k vlastnému bývaniu aj v hlavnom meste. Súčasná situácia sa však už začína približovať štandardu v západnej Európe. Tam nie je úplne bežné, aby si mladý človek kúpil v hlavnom meste sám trojizbový byt a kúpu financoval prostredníctvom hypotéky.

Potrebujú si ľudia brať dve či viac hypoték, aby mali kde bývať?
Na financovania jednej nehnuteľnosti je možné v priebehu celého času využiť aj viacero hypoték, nie je potrebné, aby klient platil hypotéku celú dobu splatnosti v banke, kde si ju zobral. Refinancovanie je bežné. Prvú hypotéku môže človek refinancovať druhou (kvôli výhodnejším podmienkam), druhú hypotéku môže refinancovať treťou (kvôli jej navýšeniu na rekonštrukciu nehnuteľnosti), no spláca v danom čase vždy iba jednu.

Iným prípadom je, že si človek vezme ďalšiu hypotéku, aby si mohol kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť. Vtedy spláca súčasne dve hypotéky. Druhá hypotéka sa berie väčšinou vo vyššom veku.
Kúpa nehnuteľnosti vždy vyžaduje vlastné financie. Banka bežne poskytne hypotéku na 80 %, výnimočne na 90 % ceny zakladanej nehnuteľnosti. Odkiaľ získavajú ľudia zvyšných 10-20 %?
Žiadatelia využívajú najčastejšie vlastné zdroje, v prípade mladých žiadateľov ide často aj o úspory rodičov. Potom sú to spotrebné úvery, prípadne úvery zo stavebného sporenia.

Technicky je možné dofinancovať chýbajúcu pätinu založením ešte ďalšej nehnuteľnosti. To znamená, že banka má v zábezpeke dve nehnuteľnosti, ale účelom úveru je kúpa len jednej – v podstate ide o 50-percentné prefinancovanie. V praxi sa táto možnosť využíva skôr pri kúpe druhej, väčšej, resp. investičnej nehnuteľnosti. Zakladanie rodičovskej nehnuteľnosti je totiž pri súrodencoch základ budúcich rodinných sporov.

Využívajú žiadatelia na zlepšenie dostupnosti hypotéky ručiteľov či spoludlžníkov?
Ďalšie osoby v úverovej zmluve vždy predstavujú možné komplikácie v budúcnosti a to pre všetky osoby – dlžníkov, spoludlžníkov, či ručiteľov. Tento stav totiž komplikuje situáciu pri žiadaní o vlastnú hypotéku, ale aj iné úverové produkty. Banka bude napríklad zohľadňovať vyšší vek spoludlžníkov a schváli hypotéku s kratšou splatnosťou (čo má za následok vyššiu splátku). Alebo v prípade mladých žiadateľov nebudú splnené podmienky na využitie daňového bonusu prípadne to môže byť dôvod na zamietnutie pomoci na zvýšenú splátky hypotéky pri zmene úrokovej sadzby.

Vstúpenie do úverového vzťahu ako spoludlžník alebo ručiteľ vyžaduje ozaj veľkú dávku dôvery. Žiadatelia v prípade potreby ďalšieho spoludlžníka uvažujú bežne nad rodičmi alebo súrodencami. V praxi však rodičia skôr poskytnú svoju nehnuteľnosť ako predmet dozabezpečenia, než keby mali vstúpiť do úverového vzťahu. Avšak ani táto forma pre nich nepredstavuje bezrizikový variant.

Úroková sadzba hypotéky závisí aj od jej fixácie. Dá sa vo všeobecnosti odporučiť jej trvanie?
Dá sa na to pozerať z pohľadu banky i z pohľadu dlžníka. Napríklad jednoročná fixácia predstavuje pre banku riziko, že klient onedlho využije konkurenčnú ponuku a odíde. Banka tak príde o úrokové výnosy, keďže vo výročí fixácie je možné splatiť hypotéku bez sankčného poplatku. Momentálne sú jednoročné fixácie drahšie ako ostatné a dve banky jednoročné sadzby ani neponúkajú.

Teoreticky sa dá odporučiť krátka fixácia v čase klesajúcich sadzieb a naopak. Úrokové sadzby hypoték v danom čase vždy zohľadňujú očakávaný vývoj do budúcnosti a fixácia tu slúži ako zabezpečenie výšky splátky pri neočakávanom vývoji sadzieb na trhu.

V súčasnosti sú rozdiely medzi najobľúbenejšími fixáciami (3 a 5 rokov) iba 0,1 %. Vyšší rozdiel pri sadzbách je pri dlhších fixáciách a predstavuje 0,4 % až 0,9 %. Namiesto uvažovania nad ponukou za 4,19 % alebo 4,29 % by bolo vhodnejšie vybrať banku, ktorá v prípade výraznejšieho poklesu úrokových sadzieb na trhu dlžníkovi umožní za prijateľných podmienok zníženie úrokovej sadzby aj mimo výročia fixácie. Poznanie napríklad týchto podmienok je pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa.

Je jednoduchšie získať prvú alebo ďalšiu hypotéku? Pri prvej hypotéke banka klienta predsa ešte nepozná, pri druhej má s ním reálne skúsenosti.
Splácať jednu hypotéku a zároveň získať druhú či ďalšiu hypotéku nie je nemožné, no vyššie úrokové sadzby znižujú žiadateľom ich úverové maximá. Banka má zvyčajne vypracovanú internú metodiku, ako sa na druhú a tretiu hypotéku pozerá. Na trhu sú banky, ktoré to nerozlišujú, ale sú aj banky, ktoré pri druhej alebo tretej hypotéke automaticky znižujú LTV alebo skracujú splatnosť.

Oplatí sa hľadať najlacnejšiu hypotéku?
Najlacnejšia hypotéka v praxi vôbec nemusí byť hypotéka s najnižším úrokom. Banky často podmieňujú získanie atraktívnej úrokovej sadzby tzv. cross-selom, t. j. klient si k hypotéke kúpi ďalšie produkty (najčastejšie poistenie úveru, kreditnú kartu, investičný produkt). Okrem toho je potrebné zohľadniť aj kompletné poplatky, či dostupnosť banky alebo úroveň služieb, na ktoré je klient zvyknutý.

Určite neodporúčame nechať si vypracovať individuálnu ponuku, či zadávať žiadosť o hypotéku v každej banke. Banky to totiž vidia a žiadateľa budú považovať spravidla za rizikového, keďže nepoznajú reálny dôvod, prečo u predošlých bánk úver nenačerpal. V tomto je vysoká pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa, ktorý už aj podľa vlastných skúseností vie odporučiť dve-tri banky, kde je reálne, aby človek hypotéku s požadovanými parametrami získal.

Ani pri refinancovaní sa súčasnosti veľmi neoplatí zameriavať sa na čo najnižšiu úrokovú sadzbu novej hypotéku na splatenie predošlej hypotéky. Banky jednak vo väčšej miere než v minulosti využívajú tzv. retenčné oddelenia a ponúkajú klientom pri snahe o odchod lepšiu, ako sprvu ponúknutú úrokovú sadzbu a zároveň rozdiely v úrokových sadzbách nie sú až také výrazné. A okrem toho je ponuka refinančnej hypotéky často dostupná iba cez kúpu ďalších produktov banky. Žiadateľ by sa preto mal orientovať na celkovú platbu a mal by zohľadniť aj všetky poplatky spojené s refinancovaním.

Refinancovanie sa musí oplatiť a rôzne poplatky či štátna pomoc pri zvýšenej splátke na to má značný vplyv. Skrátka refinancovanie hypotéky nemusí byť vôbec až také výhodné, aby sa ním klientovi oplatilo zaoberať. Úroková sadzba nie je všetko.

Ak mi banka odmietne poskytnúť hypotéku, má zmysel skúšať získať hypotéku v ďalších bankách?
Ak je žiadateľ neúverovateľný vo svojej banke, bude pravdepodobne neúverovateľný aj v inej banke. Tak ako v prechádzajúcom prípade určite neodporúčame podávať žiadosti v každej banke, pretože s pribúdajúcim počtom zamietnutí rýchlo klesá šanca na získanie hypotéky. Banky totiž snahu žiadateľa o úver vidia a budú ho považovať za rizikového. V tomto je vysoká pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa, ktorý už podľa vlastných skúseností vie zhodnotiť, či je žiadateľ vôbec úverovateľný, prípadne ho vie pripraviť na to, aby v budúcnosti hypotéku s požadovanými parametrami získal.

Dá sa na hypotéku pripraviť tak, aby jej získanie bolo bezproblémové a čo najrýchlejšie?
Netreba sa zameriavať iba na samotnú žiadosť o hypotéku, resp. jej samotné vybavenie. Hypotéka predstavuje záväzok na dlhé obdobie a dlžníci s ňou budú žiť pravdepodobne desiatky rokov. Počas tohto obdobia sa môžu, resp. aj udejú rôzne udalosti s pozitívnym či negatívnym vplyvom na rodinný rozpočet. Môže ísť napríklad o narodenie detí, nárast/pokles/výpadok príjmu z dôvodu choroby, zmeny v zamestnaní, zmena výšky splátky po skončení fixácie, môže prísť rozvod, úmrtie a podobne. Samotná žiadosť o hypotéku je iba začiatok dlhodobého finančného produktu.

Príprava na hypotéku má začínať reálnym finančným plánom. Je potrebné zhodnotiť možnosti v kontexte potrieb, možného vývoja finančného i realitného trhu, či potenciálnych rizík s dosahom na kvalitu života.